Enfrentando os desafios dos vícios construtivos em condomínios: Um guia para síndicos proativos

A vida em um condomínio nem sempre é um mar de rosas. Infiltrações, trincas, rachaduras e outros problemas estruturais podem surgir, lançando dúvidas e apreensões nos moradores. Diante desses desafios, o síndico, munido de conhecimento e ferramentas adequadas, assume um papel crucial na defesa dos direitos dos condôminos e na preservação do patrimônio comum.

Prazos para resolução:

É importante destacar que o prazo para acionar a construtora e exigir reparos ou indenização por vícios construtivos é de 10 anos, contados a partir da entrega das obras. Este prazo se diferencia do prazo de 5 anos previsto no art. 618 do Código Civil, que se aplica apenas a ações rescisórias ou redibitórias.

Medidas cabíveis:

Diante de um problema construtivo, as principais ações disponíveis são:

1. Produção antecipada de provas:

A perícia judicial é um instrumento fundamental para embasar as ações contra a construtora. Um perito experiente poderá identificar os vícios com precisão, avaliar sua gravidade, estimar os custos de reparo e fornecer um laudo técnico detalhado, servindo como prova crucial em processos judiciais ou acordos extrajudiciais. A depender do caso e urgência, poderá o condomínio se valer a produção extrajudicial por meio de perícia contratada por engenheiro civil e constatações por ata notarial para embasar a futura ação judicial contra a construtora.

2. Ação de obrigação de fazer:

Através da Ação de obrigação de fazer, o condomínio busca compelir a construtora a realizar os reparos necessários para solucionar os vícios construtivos. O juiz definirá um prazo para a construtora realizar as obras sob pena de multa diária ou mensal. Essa medida garante a correção dos problemas e preserva o patrimônio do condomínio.

3. Ação indenizatória ou conversão da obrigação de fazer em perdas e danos:

Conforme dispõe o artigo 499 do Código Civil, a obrigação de fazer da construtora, em reparar os vícios construtivos, pode ser convertida em obrigação de pagar indenização ao condomínio. Essa indenização deve ser equivalente ao valor necessário para realizar as obras de reparo.

Em outras palavras, o condomínio pode optar por receber o valor dos reparos em dinheiro, em vez de esperar a construtora realizar as obras. Essa opção pode ser vantajosa em casos de urgência, quando os reparos precisam ser feitos rapidamente, ou quando a construtora se recusa a cumprir sua obrigação.

Para embasar a cobrança da indenização, é fundamental que o condomínio tenha em mãos:

Perícia extrajudicial ou judicial: Um laudo técnico detalhado, elaborado por perito especializado em patologias construtivas, que identifique os vícios, sua gravidade e os custos dos reparos necessários.

Orçamentos de empresas qualificadas: Pelo menos três orçamentos detalhados de empresas idôneas para realizar os reparos, comprovando o valor justo da indenização.

Notas fiscais e comprovantes de pagamento: Caso o condomínio já tenha realizado os reparos por conta própria, é necessário apresentar as notas fiscais e comprovantes de pagamento para comprovar os gastos e justificar a cobrança da indenização.

Importante destacar que:

A decisão de converter a obrigação de fazer em indenização cabe ao condomínio.

A indenização deve ser equivalente ao valor necessário para realizar os reparos, conforme orçamentos e laudo técnico.

A apresentação de documentação completa e robusta é fundamental para embasar a cobrança da indenização.

4. Medidas emergenciais:

Em casos de urgência, como risco de colapso ou desabamento, medidas imediatas como interdições e obras emergenciais devem ser tomadas, com posterior cobrança à construtora. A segurança dos moradores deve ser sempre a prioridade máxima.

Dicas extras:

Mantenha a documentação em dia: Armazene com cuidado toda a documentação referente à construção do condomínio, incluindo projetos, memoriais descritivos, plantas baixas, Laudos de Vistoria e demais documentos relevantes. Essa documentação será crucial para embasar as ações contra a construtora.

Comunique-se com os moradores: Mantenha os moradores informados sobre os problemas estruturais, as medidas tomadas pelo síndico e o andamento das ações contra a construtora. A transparência e o diálogo aberto com a comunidade são essenciais para construir um ambiente de confiança e colaboração.

Ao tomar as medidas certas e agir com proatividade, o síndico garante a defesa dos direitos dos moradores e protege o patrimônio do condomínio, assegurando um ambiente seguro e livre de preocupações estruturais.

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